二手房律师解读:房产过户登记是否影响买卖合同效力?

qiaodeng1

　　网案例：2009年12月9日，买卖双方协商后，约定如下：张某自有房屋一幢，以人民币29万元的价格出卖给李某，定金人民币1万元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。李某当即交付给张某定金人民币1万元。后张某反悔，不同意将该房屋出卖给李某。李某要求张某双倍返还定金，并支付违约金的责任。
　　但是张某辩称，双方没有办理过户登记手续，是无效的合同，只同意返还定金人民币1万元。上海房产纠纷律师解读：物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来。
　　认为，在本案中，双方协商约定了房屋买卖合同，李某亦按照合同约定支付了定金1万元。显而易见，即使李某已通过自己的行为表明订立买房合约的意思表示，并且按照约定履行了支付定金的义务。双方所订的房屋买卖合同已经符合了民事合同成立的三个要件，即当事人双方真实的意思表示，当事人具备民事行为能力以及合同内容合法，因此该合同已经成立。
　　现在房屋出售方违反合同，按照法律规定，原告方可以主张继续履行合同并追究对方的违约责任，即要求支付双倍定金及超过损失部分的违约金。