【第三篇】怀集楼市购买人群分析，如何选择合适的房源？

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在第一篇，笔者以时间维度，分析了怀集的房地产发展情况，详情见【第一篇】怀集房地产进化史（2000-2019年）。

而第二篇，简单介绍了目前怀集楼盘项目的分布与板块的基本特征，详情见【第二篇】怀集房地产板块，你怎么看？。

本系列的最后一篇，笔者将以5个方面分析怀集楼市购买人群......

【第三篇】怀集楼市购买客群分析

文 | 路易罗17

编辑｜婷婷

买房是一件大事，每个年龄段的人群关注的焦点不同。例如，年轻人注重地段、交通；年龄偏大的改善注重学校、生活配套；老年人注重周边的环境，喜好清静无打扰，所以说不同人群购房需求不同。

笔者把县城的购房者人群分为三大类

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任何县城的购房者，不外乎三大类：

1、本地县城户口；
2、本地农村（或乡镇）户口；

3、外地户口，但是来本地发展。

而 1 类又可再细分为两部分，一部分是留在本地发展，另外一部分则到外地寻求发展。同样的，2 类也细分为本地发展派和外地发展派。

所以，套用到怀集县城的房地产市场，一共有5类购房者。

第一类：县城原籍居民，留在本地务工/经商

这类家庭一般拥有一套或两套住房，父母多为政府机关、事业单位、国有企业、私营企业的干部、公务员、教师、医护人员、白领，当然自己凭借父辈的人脉资源以及自身的能力同样获得同样体面、稳定的工作，对了，还有成千上万个私营企业主、个体户，这类群体的改善型住房需求也十分旺盛。

总的来说，这类群体收入水平较高且稳定，在县城拥有一定的人脉资源，大多在商品房改革前都享受到单位福利分房的红利，所以换新房的压力较少，2000年前，此类人群住在自建房与房改房，其中自建房占比最大。

2000年后，新的购房需求多为商品房：例如某居民把上塘街的自建房卖掉换成黄金海岸或者方圆一号的大四居商品房，改善一下住房条件。

但值得注意的是，他们换新房的钱不一定选择县城购买，这些年越多越的家庭也像乡镇农村的居民一样，继续往上一层级的城市投资置业，在佛山、肇庆等珠三角城市买房，希望孩子能更容易考上肇庆中学或石门中学，自己也打算等退休后搬过去养老。

第二类：县城原籍居民，去往外地发展

记得笔者参加小考那一年（2007年），记得很清楚县城所有小学同一届的学生是1,700人，其中考上一中的有700人，他们90%以上都能在后来的高考中考上各类大学。

如果加上职中、城南、城东几所中学，初步估计每年大约有一千名左右县城原籍大学生毕业，其中一半选择在外地发展，10年期间可形成5000人的群体，人才流失也较为严重。

这类人群在城市从事白领、技术蓝领工作或进入当地政府机关或事业单位等，收入水平持平或者超过当地的平均水平，25～35岁期间会面临返乡发展置业或是在当地安居乐业的问题。

其中相当一部分的人会选择大城市（如广州、深圳），但这些地方的首付门槛基本过百万，单凭毕业后的工资收入很难凑出首付，基本都需要父母的支助，甚至有的家庭父母会卖掉县城的原有自建房来支援孩子。

与此同时，大部分的父母由于工作与生活习惯的问题，不太习惯居住在大城市，还是会选择继续留在县城，因此又会产生新的购房需求。

第三类：乡镇或农村居民，留在本地务工/经商

该类群体的数量较为分散，但基数也挺大，其中一部分为体制内人群，在各乡镇的政府机关、事业单位、国有企业等从事工作，如某镇政府、中学、卫生院、邮政等等，这类人员假设有几百个（以后可求证），那么怀集除了县城的18个乡镇合计来也不少，背后也是一万几千个家庭了。

由于他们的收入水平比起县城的人员略低一些（但事实上许多乡镇教师加上补贴甚至还多于县城教师收入，当然县城由于补课需求旺盛，一部分县城老师的灰色收入还是十分可观的）.

但总体上，乡镇的体制内工作人群在县城买个小三居应该负担也不算特别大，这类群体合起来也有接近一万的潜在购买客群，当然也不可能每个家庭都有能力或计划在县城购房，但具体多少的概率笔者没有进行深入调研也不清楚。

另一类人群就是从事各种餐饮业、零售批发业等等的个体户群体，凭借多年在乡镇积累的从商经验，积累足够的资金就不仅满足圩镇的自建房了。

乡镇的中心校或中学整体还是比不上县城的中小学，或者考虑到读高中的孩子不用寄宿到学校或外面租房，那么他们也会有在县城购买房产的需求，而且一般都不会放弃本地的工作而直接搬到县城住，多是选个周末坐车到县城房子打扫个卫生，住一两天而已。

第四类：乡镇或农村居民，前往外地发展

该类人群为近年来县城购房的主力军，主要分为以下两类：

1. 高校毕业的主流白领以及中小学毕业的技术蓝领

这类人从小就很努力读书，相信知识改变命运，大多数在大学毕业后，会选择留在珠三角发展，基本都进了主流企业，多成为了都市白领，例如佛山的某银行人员、广州某互联网公司运营人员、中山某中小学教师。

当然还不乏各种技术蓝领，他们也许初中或高中毕业，受教育程度不高，但通过后天的努力以及对本专业领域的钻研，同样实现了逆袭，例如在中山卖房的中介，佛山某印刷企业的业务员、各种工厂的模具师傅、各大餐馆的厨师们，月薪过万的群体也不少。

这两类群体普遍收入高于当地平均水平，但面临一两万的房价也较为吃力。之所以选择返乡置业，一是因为房价，二是希望孩子起码能在县城读书，起跑线要比父辈强。

而且受传统观念影响，年轻人面临谈婚论嫁的时候，尤其男性为了娶媳妇都得在县城买一套充场面，因为有一部分女性觉得农村的宅基地自建房都不能算“婚礼”。

2. 各类中小型企业主（老板）

这类群体早年到“大圩”经营生意，如大沥的五金、盐步的内衣、乐从的家具等，家庭年收入多在50万元以上，在许多人眼里是标准的“老板”。此类人大部分都算混得风生水起，能在当地安家乐业也不在话下，甚少考虑回怀集发展。

当然也不乏有乡贤回家乡投资实业，带动父老乡亲就业，顺便在县城投资几套房子，多选择大面积的平层、复式或者别墅。

第五类：外地户口，来县城发展的人群

此类人群包括原籍为外省、外市的人员，以教师、工人、企业主、个体户为主。几年前就听闻怀中与一中的外省教师保守估计超500人，外来的教师、工人早期多住在学校、工厂的宿舍，部分人积攒了几年工资开始筹划供房。

个体户群体则根据不同条件，一部分先暂租县城的自建房或商品房，另一部分资金能力稍强一点的，也能直接购房解决居住问题。

然而像富裕的外地企业主或中高层管理人员有能力直接投资买房，甚至是联排或独栋别墅。

本文只针对怀集楼市的主要购买客群，包括已购买、计划购买、暂未有能力购买的各类客群进行一个简单的梳理，但关于各类客群真实的购房需求由于时间、人力、信息公开等各类因素，暂无法获取海量数据并深入剖析。

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特别声明：本文为作者上传并发布，仅代表该作者观点。怀集楼市家居仅提供信息发布平台。

ABCD

支持

梁村云吞2017

不错 分析详细，文笔有点啰嗦

房间的猫.·

可以很好