【第一篇】怀集房地产进化史（2000-2019年）

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整理：怀集楼市家居

怀集县，广东省肇庆市辖县，位于广东省西北部，肇庆市北部，北江支流绥江上游。总面积3554平方公里，是肇庆市县域最大的县。

背景

2000年以来，怀集开始减少住房基建用地，逐步减少至停止征用开发私人住宅宅基地，改私人购地建房为建设社区化住宅楼出售商品住房.......

笔者作为土生土长的怀集人，见证了怀集楼市接近20年的演变历史，同样也见证了县城的城市变迁，希望通过梳理怀集楼市的过去、现状，一起展望未来，让更多的人了解家乡房地产的发展。

作为一个地产界的从业者

总是有朋友或者购房者向笔者问起

怀集现在房价怎么样啊

这让笔者切身感受到

纵观怀集的楼市发展

并不是一时间走红

下面我们来回顾下它的发展历程......

一、起步阶段：2000~200

2000~2001年：雅豪居—正式拉开了怀集房地产行业发展的序幕

不久后，腾业集团在江边开发了第一个现代花园小区—雅豪居，地跨沿江中路与上郭南路，且能够商业贷款，主要针对县城的教师、公务员等拥有稳定收入的群体。

为什么是这类群体？因为他们拥有相对持续稳定的还贷能力，因此银行也更愿意贷款给他们；彼时，其实县城更多的居民对自建房更情有独钟，因为不需要交纳物管费、不需要跟别人挤楼梯、拥有更好的私密空间等，但购买门槛相对商品房要高。

2000~2001年，怀集商品房价格为700～800元/㎡，如果购置100平米的三居室，总价大概是7～8万元，首付是2～3万，而同地段的地皮大约是8～10万，所以没有足够资金、但收入稳定的人开始选择商品房。

2007年：雅豪庭园、怀集新城—高层电梯住宅开始涌现

2007年上半年，商品住宅平均价格1600~1700元/㎡，最高1830元/㎡；电梯房均价2100~2200/㎡，最高2300元/㎡，明显看出电梯房价格高于平均住宅价格；

2001年至2007年8月，雅豪居、雅景苑、雅豪庭园一二期、商业步行街、星豪苑、燕鸣居、海景花园、怀集新城一期、畔江花园商品住宅楼相继竣工出售；星汇轩、金龙园即将竣工交付使用；凯旋豪庭、雅豪庭园第三期雅涛苑（4幢17层）、第四期雅致苑、怀集新城二期(17层)、迪比利豪等高层电梯住宅楼正在建设中。

二、暴涨阶段：2008-2012

2010年: 地产大鳄的入驻搅动楼市，楼市突破3500元

2010年4月，碧桂园洋房3,200~3,500元/㎡（带精装修），毛坯2,900元/㎡，连体别墅4300元/平方，双拼别墅5,400元/平方，还有物管费是1.5~2元/㎡/月；

对于碧桂园来说，想起之前看到的一句话，”既然收割一二线城市的韭菜有难度，不妨收割三四线、小县城的韭菜，那里的韭菜又嫩、又乖、更好收割”。

但另一方面，品牌地产的入驻的确带动了行业创新升级与竞争力，同时像碧桂园这样的品牌房地产企业的布局与入驻，表明我县房地产市场仍有较大的潜力可挖。

2011~2012年: 金融危机后“四万亿”计划导致房价暴涨

    由于怀集统计年鉴与国民经济统计公报均无公布早些年的年度房价数据，笔者只好通过查阅怀集领域网当年网友发的帖子进行简单梳理：

从上图可以看出，受金融危机影响，央行退出四万亿投资刺激方案，使大量的资金流入基础设施、实体经济等，当然还有楼市，所以2011～2012年是怀集房价的疯狂飙升期，像黄金海岸、迪比利豪城等楼盘就已经破5000元每平米，但从2012年下半年楼价开始停滞甚至下降；

于是验证了那句话，“只有当楼市的潮水逐渐退去，所有的疯狂都要为此付出代价的时候，你才会知道哪些地方是在裸泳。”

徘徊

先来看一组数据，2014-2015年在售楼盘的房价基本处于3,200~4,998元/㎡，大致跟2010~2011年的热销楼盘价格持平：

【温莎名园剑桥郡】3200-3800元/㎡，2014-7；

【黄金海岸】3888元/㎡起，2014

【江景楼】3900元/㎡起，2014-12

【腾业•悦景康城】4188元/㎡起，2015.1

【锦江新城】3880元/㎡，2015.6

【腾业·悦景康城】4998元/㎡起，2015.7

【星汇花园】：3300-3980元/平方起 2015.8

【时代国际豪景苑】3680元/m2不分楼层/朝向，2015.9

2013年：楼市持续低迷，房价开始下跌

根据2013年4月 怀集商品楼交易信息统计，已售总建筑面积16808.427平方，总售出房屋158套，已成交金额:61,846,954元，成交楼房均价:3679.52元（来自采编静秋），这个价格估计比两年前还有低（2011年连六小旁边的幸福家园的9楼都能卖到3,500元/㎡以上）

可以看出，怀集的房价也不是每年都上涨的，大概过几年也有个小周期，所以什么时机出手买房很重要，在楼市行情上行通道中，像很多县城的房价自然跟着风光无限，一旦楼市进入下行通道，房价无疑将跌得很惨。

县城的楼盘均价整体突破4,000元/㎡基本上是2016年之后了。换句话说，如果你从2011年购买的房子，价格得花四、五年时间才恢复过来。

2014年：县政府搬迁重塑怀集格局

依稀记得如今新县府-体育中心片区十年前还是一片农田与村落，仅是春游野炊的理想地。政府西迁使得城市西部再造三江新城，堪称十年前西区的升级版，怀集开始进入拥有一个老城中心、一个新城中心的“双核心”时代。

行政中心的搬迁不仅加速基础设施的完善，同时带动周边物业的发展。三江新城规划作为全县行政、商业、文化、体育中心，区域基础设施与公共配套快速升级，商住项目兴建速度惊人，使得城西片区的房价逐日递增，在这个发展中房地产无疑占据首功；

而怀集东拓西扩的规划带动了人流向西涌进，增加了城西的购房需求，2014年翠湖居以超过2亿的总销售额，领衔怀集房地产年度销售冠军。

如今，县政府旁边的商住地块包括中山开发商富威堡的翠湖居与翠湖半岛、三水开发商恒福的恒福时代城、恒福新里程的均价基本过7,000元/平方米，已成为全县最贵的居住板块之一。

同时，在体育中心对面的碧桂园玖龙湾作为奠定新城板块的一大热门楼盘，向来备受关注，怀集总投资达6.4亿元的龙西大桥在建中，预计明年就能通车？（玖珑湾个别户型的房价刷新了怀集新高，带精装9,000元/㎡）

2015~2016年：怀集县城新地标诞生—合盈城市广场

城市广场拥有高品质的建筑外立面，无疑是当年县城最具现代化、都市感的商品房，同时配套了大型商业设施，引进欧尚、麦当劳等知名品牌，并且雄踞县城核心地段，坐拥一线江景。

同时楼盘的开发商还投资修建了城中大桥，解决了河南对岸民众长期交通不便的难题，值得点赞（在这里不是打广告，单纯觉得这个楼盘的地段很不错，特别高大上，对了有人会吐槽大桥，因为我没有研究过建筑学，所以不清楚大桥的建设是否真的严重影响到排洪）。

总之，2015~2016年期间，城市广场部分户型的房价高达7,000元/㎡，而同期的其它住宅还有3,500元/㎡，第一次感觉到县城的住宅价格也开始出现较为严重的分化。

-至

2016年以后，受高铁、高速公路、楼市大环境及政策等多重影响，怀集楼市开始逐渐回暖，因为有更多的外出务工或经商的乡镇青年以及本土的乡镇公务员或教师等也在这拨浪潮中在县城置业，让后代享受更好的教育、医疗等资源，就像上一轮一二线城市人口红利的聚集效应。

但从下图也可以看出，当年的在售楼盘的住宅建面均价在3,500元~4,800元/㎡之间（按套内面积算，大概达到4,000多元~6,000元/㎡），已经超过2012年的高峰，达到历史新高。

2018年怀集最后一周成交均价5889.92元/㎡，环比上涨14.50%。以天湖板块著名楼盘碧桂园玖珑湾为例，虽然是容积率较高的高层，但也受到市场热销，如今玖珑湾均价已经超过7,000元/㎡（带精装），并且有部分户型已经突破9,000元/㎡，终于，小县城的几年宁静再次被彻底打破。

2019年3月最新房价

近两年，房价过快上涨对于本来慢节奏生活的怀集带来的影响，与在珠三角大城市生活不同，县城的支柱产业本身有限，且又正处于转型升级阶段，外来人口较少，本地居民也多有一套及以上住宅，目前高温的楼市主要依赖不少从乡镇搬出来的人以及返乡置业的外出务工人员，所以现在的购买力还可以。

即便如此，房价也应该趋于稳定，土地供应应该持续加大，从未来的供应量来看，怀集可能存在“库存过剩”或“去库存”的压力，所以过快上涨意味着透支未来，希望房价涨慢一点，当地居民的收入涨快一点。

怀集楼

趋势1：热门居住板块竞争激烈

在刚需型楼盘中，城东片区（马岭头-龙湾）与城南片区（幸福-旦家坪-横洞）更多以价格、性价比互相进行“搏杀”，而针对改善型客群，城北片区（天湖-育秀）、城西片区（三江新城-怀高）以及高铁新城板块的项目各自“使出法宝”，不仅强调外部的景观资源、交通便利等，更注重小区的内部园林绿化、配套设施等。

此外，城中片区也会涌现更多城市更新的项目，借助繁华的商业地段与优质的公共配套，对其它板块的项目将会造成一定的冲击。

趋势2：更多国内大品牌的进驻

多年以来，除碧桂园（佛山）外，一直盘踞怀集房地产市场的多为肇庆本土开发商，当然还少不了后来居上富威堡（中山）。

前两年方圆地产（广州）夺地进驻，令燕都楼市阵容变得更为强大和市场多元化，或许未来几年就会有恒大、保利、富力等国内品牌地产商的进驻，像恒大、保利、新城等已进驻四会。

趋势3：更多商住型公寓的出现

县城的房地产目前还是以住宅为主，除了时代新天地、海逸国际广场，貌似也没有其它的商住型公寓。

但随着城市经济的发展与生活观念的转变，例如县城也会出现越来越多的自由职业者、小型工作室，以及外地的经商/务工人员、旅游人口的增加等等都会刺激公寓的需求，甚至也会打破传统，县城也会出现一部分单身人士、不婚人士、丁克家庭等，他们对公寓也有较大的需求。

趋势4：住房分化，出现“富人区”

县城的房地产还是以普通住宅为主，目前拥有联排、双拼等别墅形式的楼盘有以下几个：雅豪庭园、金佳花园、碧桂园、碧桂园玖珑湾、黄金海岸、恒福新里程等；

但整体较为分散，没有形成一个集中连片的别墅区，未来10~15年，如果怀集的人口数量达到50万左右，经济发展相当于今天的端州、三水，那么就会像出现肇庆北岭山、三水云东海的延绵不断的别墅群(富人区)，从资源配套来看，目前怀集最具备潜力打造“富人区”的还是城北与城西。

最后，相信其实更多怀集的父老乡亲想关注的是：到底是什么在支撑怀集当前的房价？现在是泡沫还是洼地？未来的房价走势究竟如何？......

但影响地方房价的因素实在太复杂，而且没有哪家专家能精准预判几年后的房价，如果不加深入分析而去判断是涨是跌，实质像是扔一枚硬币，总会有百分五十的概率猜中。

但接下来的文章笔者会陆续通过剖析怀集的经济发展现状、配套资源、未来规划等，就像研究股市一样，将怀集当成是一家企业，它的价格反映着怀集的市值，价格涨跌短期内可能受政策影响，但从中长远期还得看基本面（产业、配套资源），毕竟大部分人买的房子，都是长达70年的产权，所以请给点耐心吧。

作者： 路易罗17

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