东莞阴阳合同规避二手房20%个税买房者承担

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　　3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知中提到的限购进一步升级，其中二手房个税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。这项规定立即引发市场多种反应，一些城市的二手房交易激增，在房产交易大厅前排起了长队，不少购房者抢先签约。其实在早些年，一些城市就实行了二手房按差价20%计征个税，广东东莞就是在2007年就已经按照差价的20%缴纳个税福州馆前街户型图，如今已有5年之久。那么实行20%的个税征收到底会对房地产市场产生什么样的影响呢?来看看记者康敬锋在广东东莞的调查采访。
　　新国五条出来之后，到底在东莞市场有什么样的影响呢?在东莞市南城区房产交易所，记者看到这里的柜台前挤了很多办证的人，一些等候办证的人不得不站在外面的楼道里，这里的工作人员更是忙得应接不暇。东莞市房地产交易所所长叶伟香说：“南城房管所这边基本上每天都人数都是差不多，特别是周末的时候，人数就比较多一点。然后跟去年同期对比，人数也没增长多少，也是差不多这个状况。”叶伟香告诉记者，南城区是东莞房产交易比较热门的地区，房产的成交量一直比较高，但是从全市的范围来看，成交量并没出现大的增幅。东莞市房地产交易所所长叶伟香说：“根据我们3月份1到14号的统计数据来说是有所增长，但是也不是增长的很厉害。如果对比2月份的话，肯定就增长很大了，因为2月份就是一个春节的关系，然后1月份成交的量，成交的平米数好像也是36%左右。”
　　随后记者前往一些房产中介门店了解情况，我们看到这些门店里也没有出现大量客人看房签约的现象，只有个别客人前来问询。东莞市合富置业有限公司总经理肖伟嘉说：“三月份的二手的成交量比2月份肯定是有增加，但是如果是同比的情况下，有微略的上升，在东莞这边，有微略的上升，大约是10%到20%左右。但是价钱没怎么涨，价钱没有很大的涨幅。”一些房产中介告诉记者，新国五条出台之后，电话前来咨询政策的人明显增多。与国内多个城市出现夜里排队赶着过户的情况不同，连日来东莞的二手房交易量虽然较往常有所增加，但是有不少属于春节期间累积的客户。合富置业格林小城分行业务经理游少芳说：“其实有一部分是年前因为自己各方面的原因，搁置了自己的购房计划，今年年初再加上国家有些政策出来，也会促使他快点下决定去购买，因为这些都是一些钢需客户，有这样的需求，必须得买的。”
　　中原地产的车德锐认为，电话咨询客户的增加，反映出大家对房产调控政策发生变化的担心。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“他们更多是担心，合理费用会有一些细则，以前是可以作为合理费用剔除掉的，也许细则出来之后可能没办剔除掉了。”在一家房产中介的门店里，记者碰到了正在看房的谢小姐，从去年底到现在她已经看了近10套房子，但是一直没有碰到满意的。如今听到又有新的房地产调控政策出台，她心里开始着急起来。购房者谢小姐说：“所以我现在也急着买房，半年之内买到，因为半年之内应该不会再出什么增加费用的政策，毕竟现在我们买房要出的钱比较多了，不希望再出要我们买房出更多钱的政策。”
　　谢小姐急着买房的另一个原因，是她过几个月就要生宝宝，到时候家里人要过来帮忙照看孩子，所以她需要一个更大一些的房子。对于这次新国五条中按照差额的20%征收个税，谢小姐觉得这对她并没有太大的影响，因为东莞早已实施这个政策，她最担心首付比例和利率的提高。谢小姐说：“现在我们东莞都是这样子，所以说这东西也不急，一直都是这样的政策，最怕就是可能，现在暂时应该不会，可能一年之后又会出现其它新的政策。”
　　在2007年之前，东莞市对个人所得税的征收有两种选择，一种是按房屋交易总价的2%征收，第二种是按房屋差价的20%征收，也就是房屋交易总价减去房产原值以及合理税费后的差额的20%征收个人所得税。但是从2007年开始，东莞市就开始严格执行二手房按差价的20%计征个人所得税，其中规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照差价的20%计征个人所得税。对于个人转让自用住房达五年以上，并且是唯一家庭生活用房的免征个人所得税。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“总体房价比较低的情况下，你这2%可能就几千元钱，你想二三十万的房子当年那种情形那就几千元钱，但是如果你是按照差额去征收的话，即使减掉一些合理的费用，它这个20%依然还是会比这2%，其实还要高的。”
　　在合富置业格林小城门店，业务经理游少芳给记者算了一笔账，一套128平方米的三居室现在售价是98万，业主原来的购买价格是55万，那么房屋的差价是43万。按照东莞市的规定，房屋贷款利息、部分装修费用，当年买房所缴纳的契税、公共维修基金都可以作为合理费用给予扣减。游少芳说：“98万减去他的原购价55万，就有43万的差额，再减去15万的利息，减去五万五的装修，然后再减去那个维修基金，再减去中介费，就剩下19万的差额，现在是按20%来征收，就是他的个人所得税会产生38960元。”
　　如果按照总价的2%缴纳个人所得税，那么只有19600万元，跟差价的20%征收相比，几乎是相差了一倍。而且这些本该卖房者缴纳的个人所得税，在实际操作的过程中，却最终转嫁到购房者身上。游少芳说：“现在慢慢就形成，我买家为了省事，我不愿意去跑这个手续，我也不愿意就是说支付这么多费用，就比较烦琐，他就是直接给一个我能卖，我最低是售什么价格，我能给到买家。”
　　来自内蒙的王先生已经在东莞生活了4年，之前一直在租房，后来随着租房的生活压力越来越大，他在今年购买了一套2001年的二手房。然而总价才34万元的房子，过户的各种费用就花去了近4万元。二手房购房客户王先生说：“契税我记得是7000多元钱，个人所得税差不多有2万，21000多，还有维修基金差不多4000元钱。中介费的话是交了是7000多元钱。”王先生购买房子的总价是34万元，原来房主购买这套房子时花费了22万，也就是差价是12万元，由于原来房主没有贷款利息，也没有房屋装修的和单据，只有4000元公共维修基金的票据。所以王先生几乎是按照12万元的20%缴纳了个人所得税，这些税费对他来说，是一笔不小的负担。王先生说：“四万块钱对我来说，基本上是两年的一个，两年非常非常省钱才能存到这个数，所以我觉得是比较多的，这个费用确实比较多的。”
　　记者计算了一下，4万元的交易税费几乎占到房屋总价的12%。而购买房子之后还要装修、购买家具等，这也意味着王先生还要花费不少钱。王先生说：“买过来以后你还要小的一个装修，也要三四万、四五万，所以一套房子的话现在基本是一个家庭的积蓄，都基本上没有了，四十多万基本上都没有了。”
　　从前面的节目中，我们看到东莞实行了差额的20%征收个税，一下子增加了买房人很大一笔费用。我们知道国家制定这些房地产政策的时候，是为了抑制快速上涨的房价，通过税收政策起到抑制投机和投资的需求。那么东莞2007年就实行差额的20%征收个税，是否抑制了房价的上涨速度呢?
　　在中原地产东莞区域经理刘宗伟看来，当年东莞开始严格执行二手房按差价的20%计征个人所得税的时候，确实对市场产生了很大的冲击。中原地产东莞物业住宅部D区区域经理刘宗伟说：“当时可以说出现了一个是降价潮，第二个实际上包括很多客户买楼都开始担心，会不会楼的价格往下降。”20%差额征税让二手房的交易成本突然增加，使得一些业主和买家对楼市的态度开始转为观望，当时东莞二手房的价格也出现下跌，一手住宅的成交量也出现了下降，2008年东莞的房地产市场开始冷淡起来。东莞市合富置业有限公司总经理肖伟嘉说：“2007年开始这个个税征收按照20%，其实对三级市场的影响还是蛮大的，因为突然之间交易成本就增多了，那让一些投资客或者炒家我们称之为，就基本上都很快就离场了，因为毕竟差额20%的个人所得税，在短期内楼价的升幅是达不到的。”
　　从这张东莞一手二手住宅价格走势图上，记者看到2008年一手住房的价格增长幅度非常小，而二手住房的价格从2007年的2202元下滑到了2008年的1996元。在中原地产东莞策略研究中心的车德锐看来，主要原因并不是征收20%的个人所得税，而是2008年全球金融危机带来的整个楼市的低迷。
　　车德锐告诉记者，后来随着市场的转暖，20%个税对市场的影响开始慢慢显露出来。东莞的二手房交易要远远低于一手房的成交量，这是因为过高的房产交易成本，使得一些想买二手房的人开始转向一手房市场。车德锐说：“二手房的交易成本，可以到房价的10%以上，甚至高的话，可以达到14%、15%，这很厉害的，而且这些费用基本上都要买家来承担，买家有时候的确支付不起，他还不如去买一手房，如果是同样的地段，差不多的房产，还不如去买一手房，干净利落。”
　　房管局的统计数字显示，2007年实行按差价的20%征收个税后，当年东莞的二手房销售面积是186万平方米，而一手住宅的销售面积是541万平方米，二手房的销售面积只有一手住宅的三分之一。即便到了2012年，东莞二手房的成交套数也只有一手商品房的一半多。东莞市合富置业有限公司总经理肖伟嘉说：“像广州这些地方可能它二手房的比例接近，跟一手房对比都是1比1，甚至是高于一手房，因为一手房毕竟有一些还在郊区，但是在东莞来讲，现在城区还有挺多的楼盘在售卖需求就多了。对东莞来讲，住宅这块，交易来讲，还是一手房占主导位置。”
　　2009年之后，东莞的房地产开始复苏，2010年还出现了快速上涨。一手住宅的均价从每平方米5752元一下上涨到7111元，上涨幅度达到了23%。然而东莞市房地产交易所所长叶伟香则认为，实行个税按照差额的20%征收之后，并没有对市场产生大的影响，也没有出现大的波动。叶伟香说：“我们东莞市整个市场反映呢，都比较平稳。然后就那个没有很大的波动这样子，然后就是一直一来就2008年执行个税以后，2008年到2012年每年都是量和金额都是逐年地增长这样子，都没有很大的幅度、波动这样子。”
　　我们从东莞市房产局了解到的数据显示，2007年东莞市的一手住宅平均价格是每平方米5058元，到2012年已经上涨到8271元，五年来尽管涨幅没有一二线城市大，但是也达到了60%多。叶伟香说：“然后它因为增长的原因也有很多，因为一个那个成本在增长，还有一个那个就是装修房也增多了，以前都是毛坯房，现在逐步逐步精装房也出来了，所以上涨也存在这方面的原因吧，但是具体都是很平稳的一个增长。”在合富置业的肖伟嘉看来，经过这些年的磨合之后，东莞按照差价的20%征收个人所得税的政策对市场的作用已经越来越小。肖伟嘉说：“其实东莞已经执行了几年了，从2007年开始本来就是这样了，所以买家也好、业主也好，包括我们从业员也好，都已经觉得是免疫了。”
　　我们知道国家出台房地产宏观调控的政策，就是为了抑制飞快上涨的房价，但是我们也看到东莞的房价并没有停止上涨，?房地产调控政策是为了打击投机行为、抑制投资，同时还要保证正常的需求，不过记者采访中发现，一些中介公司通过各种各样的手段，帮助客户减少税费上的支出，这无疑大减弱了税收政策的调控能力。
　　记者在采访中了解到，按照规定转让个人房产所产生的营业税、个人所得说应该由出售房屋的卖方承担，但是在东莞二手房市场，却形成了买房人缴纳所有的过户费用的惯例。房产中介工作人员说：“在东莞的话，就是说一般业主卖房的话都是实售，不会管任何费用的。你如果让他来交，他肯定价格因为卖得高一定，毕竟羊毛出在羊身上是吧。就是二手房交易的话，所有的费用都是买家担，卖家只是收，你明白吗，事实上的含义就是我花一百万就什么都不管，包括他应该交的费用也是你交，就是一刀切的感觉。”
　　在2007年实行20%差价征收个人所得税的时候，东莞市的一些中介公司为了帮客户减少相关的税费，开始在房屋的评估价格上做文章。当时二手房买卖需要第三方评估机构对交易的房屋进行评估价格。车德锐说：“总价上去了，增值的空间越来越大了，这种情况下明显地20%这种方式，就开始对客户来讲造成一定的压力了，这个时候客户也想降低成本，所以也逼得很多二手中介的交易人员。尽可能地请到社会上的一些什么公司，看看能不能把相关的一些合理费用做高一些，评估价做低一些，这样缩小这个差额部分，降低客户能够承担的税收的成本。”
　　如果一套实际转让价格150万的房子，评估价为130万元的话，那么就可以减少4万元的个人所得税支出。当然通过增加一些合理的费用扣减，也可以适当减少个人所得税的成本。车德锐说：“因为合理的费用包括利息、中介费，也包括了装修费用等等，其实可以把装修费用这一块适当地上调，开一些、税票等等，就可以降低这个差额部分，使得个人所得税这块尽可能地降低，帮客户去降低税收。”
　　当时二手房市场最普遍采用的方式，就是通过签订“阴阳合同”来减少税费支出的成本。所谓“阴阳合同”是买卖双方要签订两份合同，一份按照真正的成交价签订，另一份则以远低于市场价的金额签订，后者在交易时便能少缴一些房产交易税。房产中介工作人员说：“我们通常是怎么样操作的，就是报一个过去给你打税的价钱，那个打税的价钱就是你交税的价钱。包括现在东莞这边的房价还不是那么的贵，大概一倍这样子的情况下，可能比那边评估出来的价钱是低于市场价的。”为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月31日上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。车德锐说：“现在只要你二手房交易任何的一套房子，只要输进去，楼盘的名称、相关的流程，楼龄等等，很多因素的，它就会评出一个非常市场化的评估的价格，所有的成交、二手房的转让，都要以地税局的系统做一个评估。”
　　然而即便有了这样的评估系统，仍然无杜绝二手房买卖中的“阴阳合同”。在一些中介公司，他们还是通过签订两份不同价格的合同来减少税费。房产中介工作人员说：“因为二手房谁都知道是这样的。你签合同打出去的价格，肯定不能以你们成交价格去打，以你们成交价格去打的话，你的税简直就叫做无底洞了，很厉害的。”工作人员给记者推荐了一套格林小城的房子，118平米的三居室，房屋的总价是102万，按照这个总价折算的每平方的价格是8644元。记者在采访中也了解到，这里房子的成交价格基本在每平方米8000元左右，然后在东莞市地税局的评估系统中，这里的房子均价每平方米只有5500元。房产中介工作人员说：“因为他房子当年买的时候都便宜，四千来块钱一个方，现在平均出来5500、6000，就是那边的个税，因为这个不是我们说了算的，因为我们签合同的时候只能接近它的价格，就是试一下，之前别人是六千签的，我们如果六千过不了，那就只能六千一这样的。”
　　这位中介人员还告诉记者，首先要签订一个三方合约，买卖双方和中介公司都要签字盖章，这个合约上的总价就是实际成交价格。买房人要按照这个合约向房主支付房款。同时还有一份合同是用来办理缴税和过户。为了了解东莞的二手房评估系统，我们多次联系东莞市地税局，但是他们拒绝了我们的采访，只是通过电子邮件给了我们一个简单的书面答复。答复中说二手房评估系统不仅能够防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，堵塞税收漏洞，还有利于营造依、公平纳税的税收环境，防范执风险。然而记者采访中，房产中介工作人员说：“说得直白一点，这个操作是一个非常，大家都是这么操作的，包括所有的人都是这样操作的。如果不这样操作的话，税费实在太高了，100万你看到当时买是多少钱，四十多万，那就是几十万的差额，基本上是二十多万的税。”
　　通过调查记者发现，二手房的网签价格往往要低于实际成交价格，同时我们也看到东莞的房地产价格统计中，二手房的价格要远远低于一手房。2012年东莞的一手房均价是8271，二手房均价却只有3542元，相差了一倍多。车德锐说：“因为东莞很大的，你要定期地对二手楼盘的价格做一些调整，你是要花费很多的人力物力的，所以价格来说偏低一点点，比市场的价格要偏低一点点，我觉得更多的是跟市场的节奏能不能更贴近一点，是这样的问题，但是这个操作起来花的人力物力比较大一些。”
　　从节目中我们看到， 东莞从2007年11月就开始执行二手房20%个税政策。5年来，交易双方通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”来规避高税费，而最终的税赋成本，依然是由买方来承担。而东莞这些年的市场，随着整个经济形势的变化，该涨的时候在涨，该跌的时候在跌。征收20%的个税，并没有让东莞的房地产市场明显地比全国稳定。这些年来，国家在房地产调控领域使用了很多政策，目的就是为了建立一个健康有序的房地产市场，但是，一项政策的出台，是否符合经济运行规律，是这政策能否行之有效的必要前提。现在，大家都在密切关注新国五条各地的实施细则。我们希望，有关部门能够审慎考虑它的适用领域和具体的落实方案，真正能够打击投机行为、抑制投资，千万别让刚需群体成为最后买单的人。链家网