11、施工许可证
我怀着万分激动的心情,打下了上面那5个字。
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申领施工许可证的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续,再来办施工许可手续的。要这样的话,绝对没1年的时间出不来。不相信的同学,请回头再把前面10个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题,直接就GAME OVER。
在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候,有个著名的段子,说是有个企业要搞一个项目,前后盖了200多个章,事还没办成。最后撤资了,不干了。上级政府震怒,云云。
现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?
到了今时今日,还有什么企业抱怨过政府管得太严,太死,审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率。 我知道我这么说,会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们:大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中,在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身已经具有了生命力,绝对是牵一发而动全身。
因此,我们经常可以看到,除了一些管理相对规范和严格的大城市,很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证,然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应,互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩了。
之后的内容,大家就开始熟悉起来了:我们终于进入销售环节的各项手续了。
12\插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控
恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行,被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。
在讲预售和验收这些东西之前,我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个,才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控,我的总体评价是:混蛋。
基本上,现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面:
1、减少土地供给,紧缩地根
这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友,看到了肯定大有感触。最近这3年以来,中央对地方的用地管制,一年比一年狠,采取的措施一年比一年毒。当然,这里我们必须有个概念,用地量最大的产业,不是房地产,而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然,在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下,房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地,足以做多少多少年的开发,因此现在供地不足这种消息不准确,等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道,连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置,基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地,不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的,我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说,房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地,其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展,城市逐步扩张,富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉
2、打压购买需求
提高首付比例,紧缩银根,提高银行准备金率,控制按揭贷款,都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是,这种政策不是释放和满足需求,它没有解决任何问题,它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说,这种政策的好处是:老百姓买不起房子了,开发商脆弱的资金链就会断掉,开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。
3、强制性限制房地产产品类型
这个很明确,就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响,好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在:开发商故意建大户型,以获取高额利润。但是,我晕,大户型或者小户型,在单价稳定的前提下,单方利润及总利润会有任何差别吗?总建筑面积不变,单价稳定,户型变一下,造成影响无非是多几套房子或者少几套房子,利润有区别吗?除非是有这样的逻辑前提:大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面,我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来:小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。
我个人总结,房地产调控政策,就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果,我就不多说了。
接下来,继续讲流程吧。啦啦啦 |